Každý, kto pracuje v krajine, či už je to poľnohospodár, predstaviteľ samosprávy, investor, developer, ochranár, správca lesov, vodohospodár alebo podnikateľ v agroturistike vie, že akákoľvek investičná činnosť alebo pozitívne ochranné zásahy do krajiny sú podmienené súhlasom vlastníka pozemku, ktorého získanie je pri rozdrobenom vlastníctve problematické, niekedy až nemožné.
Príčinou tohto stavu je rozdrobenosť pozemkového vlastníctva, jav, ktorý nie je na prvý pohľad viditeľný ale má určujúci charakter pre mnoho oblastí nášho života. Máme pozemky s malou výmerou, nevhodným tvarom, s vysokým počtom spoluvlastníkov a bez možnosti prístupu. Dôsledkom sú súvisiace obmedzenia výkonu vlastníckych práv, nižšia ekonomická využiteľnosť pôdy, zmena krajinného rázu.
Dôvody, pre ktoré je možné vykonávať pozemkové úpravy definuje exaktne Zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Pozemkové úpravy sa vykonávajú, ak
- je to potrebné na usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov a odstránenie prekážok ich výkonu vyvolaných historickým vývojom pred účinnosťou tohto zákona
- došlo k podstatným zmenám vo vlastníckych a užívacích pomeroch v obvode pozemkových úprav
- má dôjsť k investičnej výstavbe, ktorá podstatne ovplyvní hospodárenie na pôde alebo životné podmienky v obvode pozemkových úprav alebo jeho ucelenej časti
- je to potrebné v záujme obnovenia alebo zlepšenia funkcií ekologickej stability v územnom systéme a celkového rázu poľnohospodárskej krajiny
- má dôjsť k obmedzeniu poľnohospodárskej alebo lesnej výroby z dôvodu vyhlásenia ochranných pásiem, chránených území alebo z iných dôvodov
- sa v katastrálnom území vyčlenilo do bezplatného dočasného náhradného užívania viac ako 25 percent výmery poľnohospodárskej pôdy
- je potrebné riešiť dôsledky živelných pohrôm
Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva v SR bola založená už spôsobom premeny feudálnych vlastníckych pomerov a obmedzením prirodzeného vývoja pozemkového vlastníctva. Osobitný význam mali princípy uhorského dedičského práva a ťažkopádnosť uhorského modelu pozemkových úprav (komasácií).
Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva v SR nadobudla také rozmery, že sťažuje, prípadne dokonca v jednotlivých prípadoch vylučuje ich racionálnu evidenciu, prijímanie vlastníckych rozhodnutí i rozhodovanie orgánov verejnej správy, vznik zmluvných právnych pomerov medzi vlastníkmi a užívateľmi, ako aj vytváranie racionálnych hospodárskych celkov ale najmä realizáciu investičných zámerov.
V súvislosti s mapovým operátom, t.j. katastrálnymi mapami, možno povedať, že hlavnou prekážkou správnej a racionálnej evidencie nehnuteľností a následne rozvoja infraštruktúry vidieka z pohľadu pozemkového vlastníctva je vzájomný nesúlad:
- hraníc pozemkov, ku ktorým sa vzťahujú vlastnícke práva (register E)
- hraníc druhov pozemkov, slúžiacich na ochranu poľnohospodárskej a lesnej pôdy a chránených území (register C)
- blokov poľnohospodárskej pôdy, ktoré slúžia na poberanie dotácii v poľnohospodárstve v systéme LPIS
- skutočných hraníc pozemkov viditeľných v teréne
Súkromné vlastníctvo môže dnes v katastri nehnuteľností v závislosti od spôsobu evidencie nadobudnúť dve formy. Prvou sú pozemky, ktorých vlastnícke i užívacie práva sú totožné, sú evidované v registri "C". K takýmto pozemkom patria najmä pozemky v intravilánoch, rodinné domy so záhradami alebo stavebné pozemky pripravené na investičné akcie. Tu môžeme hovoriť o adresnom vlastníctve - vlastník pozemku (aj keď sa v skutočnosti môže jednať o viac spoluvlastníkov) je známy, hranice pozemku sú alebo stabilizované (pozemok je oplotený) alebo sú bez pochybností vytýčiteľné geodetickými metódami. Druhou skupinou sú tzv. pôvodné pozemky (právny stav) evidované v katastri nehnuteľností v registri "E". Jedná sa prevažne o bývalé poľnohospodárske pozemky vo vlastníctve drobných roľníkov, ktoré boli v čase kolektivizácie zlúčené do veľkých celkov. Hranice pôvodných pozemkov v teréne nie sú stabilizované, a keďže nie sú totožné s existujúcimi hranicami pôdnych celkov, nie je možné ich užívať.
V 3 519 katastrálnych územiach Slovenskej republiky bolo k počiatku roka 1993 evidovaných 12,5 mil. pôvodných (pred kolektivizáciou) pozemkov, z čoho 9,6 mil. boli pozemky v extravilánovej časti katastrálnych území. Priemerná výmera pozemku v extraviláne bola 0,45 ha, s priemerným počtom 12–15 spoluvlastníkov na jeden pozemok. Už k začiatku 20. storočia sa uvádzalo, že na území terajšej SR hospodáril tzv. stredný roľník na dvojnásobnom počte pozemkov, ako porovnateľný roľník na území terajšej ČR.
Vlastnícke práva sa v extraviláne spravidla viažu k pozemkom v tvare spred roka 1948 (vľavo), užívacie práva k pozemkom podľa súčasného stavu
Prípravné konanie
V okamihu, keď je prekážky vo výkone vlastníckych a užívacích práv ekonomicky výhodnejšie odstrániť pomocou pozemkových úprav, než zotrvávať v doterajšom neprehľadnom stave, je potrebné naštartovať sériu administratívnych úkonov, ktoré môžeme zahrnúť pod spoločný pojem prípravné konanie, ktoré pozostáva najmä z
a) preverenia dôvodov, naliehavosti a hospodárskej účelnosti vykonania pozemkových úprav,
b) určenia hraníc obvodu pozemkových úprav, určenia pozemkov, ktoré sú vyňaté z pozemkových úprav,
c) zistenia záujmu vlastníkov o pozemkové úpravy začaté z dôvodov podľa § 2 ods. 1 písm. b) a h); záujem je preukázaný, ak s pozemkovými úpravami súhlasia vlastníci najmenej polovičnej výmery pozemkov, ktoré tvoria obvod projektu pozemkových úprav, a o prejavenom záujme spíše okresný úrad zápisnicu; to neplatí na konanie podľa osobitného predpisu.5c)
V prípravnom konaní okresný úrad najmä
a) vykoná potrebné zisťovanie,
b) prerokuje dôvody a predpoklady začatia pozemkových úprav s obcou,
c) prerokuje s orgánom štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností potreby revízie údajov katastra nehnuteľností,
d) v spolupráci s orgánmi územného plánovania určí záväznosť územnoplánovacích podkladov v obvode projektu pozemkových úprav a možnosti ich využitia,
e) zabezpečí, aby pred rozhodnutím o návrhu na vykonanie pozemkových úprav boli účastníci konania vhodnou formou a v mieste konania zvyčajným spôsobom informovaní o plánovanom konaní vrátane predbežne určených nákladov spojených s pozemkovými úpravami;
f) v spolupráci s obcou zriadi na účely prípravného konania prípravný výbor, ktorý s príslušným orgánom štátnej správy spolupracuje najmä pri určovaní obvodu pozemkových úprav, zisťovaní záujmu vlastníkov a vypracovaní návrhu stanov združenia účastníkov pozemkových úprav; prípravný výbor zaniká zvolením predstavenstva združenia účastníkov. Ak predstavenstvo nie je zvolené, plní do doby zvolenia jeho funkciu v konaní o pozemkových úpravách prípravný výbor, ktorý eviduje okresný úrad v registri združení účastníkov pozemkových úprav.